2015年3月31日星期二

新加坡信托选擇法

新加坡的房地产投资信托(REITs)在条例的规定下,必须把租金收入的90%分发给单位持有人。因此,REIT为投资者提供了稳定的股息收入,而投资者也受到这些REIT所提供的获益率(yield)所吸引。

在新加坡上市的REIT有超过30个,投资者应该怎样挑选来获得最高的股息回报呢?

有见识的投资者肯定不会只看获益率,而是会同时细心审查REIT的基本面。

上周五,我参加了一个关于新加坡REIT的三小时投资讲座,它是由Kenny Loh主持,后者是投资博客“Marubozu”的主持人。Loh先生十分乐意与投资者分享他的经验和知识。他是一名兼职交易员,并在一家跨国公司位居要职。

不要在‘高位’买入

Loh先生强调的其中一个要点是永远不要在高位买入REIT。这好像是普通常识,但投资者却很容易疏忽这个重点。

这个概念不只适用于REIT,投资其他股票也适用。比较保守的Loh先生建议投资者不要在股票处于升势时买入,尤其是当股价创下新高时。

道理很简单,当你在高位进场时,股价的升幅可能有限,而潜在跌幅通常比较大。

在以下的先锋医疗产业信托(First REIT)例子里,我们用了总盈与亏的概念来说明。

如果投资者因为这只股在A点(高位,1.44元)时的5%不错获益率而进场,那么当股价下跌至B点(低位,1.00元)时,他的净亏损便达到25.6%。

资料来源:ChartNexus(获益率是按上个财政年度的股息计算)
这是一个简单的例子,说明了在高位进场可能会面对的潜在庞大跌幅。

认识不同类别的REIT

REIT的收入是来自其组合资产的租金,而REIT的表现是受到其潜在资产的收益所影响。

投资者必须注意,某些类别的REIT尽管在好景的时候会获得较高的收益,但它们面对的风险可能较大。

REIT大致可分为5个类别:

相信大部分投资者都同意,5个类别中,医疗保健REIT是最具防御性,因为这个类别的资产拥有较长的租约。此外,医疗保健业最不受经济周期影响,因为在经济低迷的时候,我们还是需要到诊所看病。

另一方面,酒店、工业及商业REIT则较容易受到业务周期影响。

目前而言,由于国内生产总值(GDP)增长预测遭调低及采购经理指数(PMI)与制造产值等数字疲弱,工业厂房的租约在续租租金方面可能难以调升,因此工业REIT的盈利增长可能放缓。

在未来一年,商业REIT在续租租金方面预期可以调升,因为需求增多。办公楼的供需方面如果出现缺口,就如在2008年环球金融危机之后,办公楼租金大幅下滑,正好提醒我们商业REIT在经济低迷的时期会大受打击。

挑选REIT的项目清单

在讲座中,Loh先生与我们分享了一些挑选REIT的准则,投资者不妨多加注意。其中包括了股息获益率最好是在5%以上及负债比低于40%。

Loh先生指出,他也会留意一些估值偏低的REIT,意味着其净资产值(NAV)比股价为高。可是,投资者必须注意,有些REIT一直以来的估值都是偏低,而这可能是因为其他基本因素导致。

与此同时,有些具防御性的REIT往往会被高估,因此我们最好是比较其历来的股价与净资产值比。当REIT目前的股价与净资产值比是接近我们观察区间的低端时,便是进场的好时机。

举个例子,凯德商务产业信托目前的股价与净资产值比是接近其5年的高位,意味着我们最好是等待一个较佳的时机才进场。

吉宝房地产信托的估值目前是在历来高位与低位的中间,如果投资者是比较保守,最好是再等候更佳的时机才进场。

虽然选股清单可以帮我们把挑选的范围缩窄,但我认为投资者最好在进场前,先清楚知道每个所挑选的REIT的基本面。采取正确的投资方法肯定可以提高我们获利的机会,并同时可以减低出现下滑的风险。



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